Det er plan- og bygningsloven kap VII som sette minimumskrav til og beskriver planprosessen.

Formålet med denne veiledningen er å strukturere arbeidet med og behandlingen av reguleringsplaner, og sikre tilfredsstillende kvalitet på planmaterialet. Veiledningen redegjør for Balsfjord kommunes minimumskrav til innlevert materiale fra tiltakshaver i de ulike fasene av prosessen fra ide til vedtatt reguleringsplan. Veiledningen bør legges til grunne ved utarbeidelse av både private og kommunale reguleringsplaner i Balsfjord kommune, og er et hjelpemiddel for kommunens saksbehandlere og private forslagsstillere.

Veiledningen er ikke rettslig bindende. Ved mulig lovstridighet mellom veiledningen og plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter samt annen lovgivning, vil lov og forskrift gjelde fremfor lovgivningen.

2. Generelt om reguleringsplaner
Hensikten med en reguleringsplan er å sikre en forutsigbarhet i det området planen er utarbeidet for. En godkjent reguleringsplan kan sees på som en avtale mellom tiltakshaver og det offentlige for hvordan et område kan brukes. Reguleringsplaner skal være så klar og detaljert som mulig for å unngå utarbeidelse av bebyggelsesplaner og forenkle behandlingen av byggesaker. Før en melder oppstart av reguleringsarbeidet skal det varsles om planen faller inn under virkeområdet for ”Forskrift om konsekvensutredning.”

Plan- og bygningsloven § 27-1 nr.1 første ledd, tredje punktum slår fast at ”planen skal utarbeides av fagkyndige og gis en entydig og forståelig form”. Begrepet fagkyndig har ikke blitt definert, men Balsfjord kommune vil påpeke at dersom kravene i dette skrivet ikke følges, vil ikke planen anses å ha en entydig og forståelig form, og følgelig heller ikke bli behandlet i det faste utvalget for plansaker.

Det forutsettes at planmaterialet er utformet i tråd med plan- og bygningsloven og Miljøverndepartementets veileder ” Plan og kart etter plan- og bygningsloven”, samt de krav Balsfjord kommune gjennom dette dokument stiller til innlevert materiale for at et planforslag skal tas opp til politisk behandling.

3. Hovedtrekkene i saksgangen
I Balsfjord kommune vil alle innkomne planforslag forelegges en forhåndsvurdering i det faste utvalget for plansaker. Forhåndsvurdering av reguleringsspørsmål er beskrevet i Plan- og bygningsloven § 30, private forslag om regulering. Gjennom at alle søknader må gjennom en slik forhåndsgodkjennelse sikrer man at alle forslag blir behandlet likt, enten det er snakk om store utbygginger eller mindre tiltak. En slik vurdering på et tidlig stadium i prosessen vil gi et tydelig signal til takshaver om hvorvidt tiltaket er i samsvar med de politiske ønsker for arealdisponeringen i kommunen. En slik vurdering vil kunne gjøres av planutvalget uten av tiltakshaver er nødt til å legge ut store summer for plantegninger og utredninger, slik som ved en ordinær planbehandling.

Ved en positiv tilbakemelding etter forhåndsvurderingen vil den videre planprosessen være som følger:

  1. Tiltakshaver plikter å varsle oppstart av planprosessen. Dette skal kunngjøres i Nordlys og Nye Troms. Direkte berørte parter, samt fagmyndigheter, skal underrettes per brev. I kunngjøringen skal det kort redegjøres for formålet med reguleringen og hvilket område det dreier seg om. Frist for å komme med innspill må være rimelig – ikke kortere enn 4 uker.
  2. Når forslaget er utarbeidet jamfør de krav denne veiledningen stiller, kan det legges frem til 1. gangs behandling for det faste utvalget for plansaker i Balsfjord kommune. Her avgjøres det om forslaget skal legges ut for offentlig ettersyn.
  3. Offentlig ettersyn skal kunngjøres i Nordlys og Nye Troms. Kunngjøringen skal klarlegge det området forslaget omfatter og skal gi en rimelig frist for merknader som ikke må settes kortere enn 30 dager. Grunneiere, rettighetshavere og fagmyndigheter skal underrettes per brev med kunngjøringen, plankart og planbestemmelser, samt særutskrift av 1. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker. Kunngjøringen gjøres tilgjengelig på kommunens hjemmeside og på Rådhuset.
  4. Merknadsbehandling. Bearbeiding av uttalelser, eventuelt nye utredninger og nytt planforslag.
  5. 2. gangs behandling i det faste utvalget for plansaker, som gir innstilling til kommunestyret.
  6. Vedtak i kommunestyret.
  7. Kunngjøring av vedtak, og eventuell klagebehandling.

4. Krav til innlevert materiale

4.1. Ved forhåndsgodkjenning:

Materialet til forhåndsvurderingen skal inneholde en tekstdel og en kartdel.

Tekstdel
I tekstdelen skal følgende beskrives:

Navn på forslagstiller/tiltakshaver:

Dersom det er sameie på eiendommen, bør samtlige eiere samtykke i tiltaket. Ved tvist omkring utbyggingsspørsmålet gjelder sameielovens flertallsbestemmelser.

Gnr/bnr/lokalisering

Hvilke gnr/bnr berøres av tiltaket. Dersom driftsenheten består av flere enheter, skal alle disse beskrives i tekstform som en enhet selv om ikke tiltaket berører alle teigene.

Plantype:

Hvilken plantype dreier det seg om? Reguleringsplan eller bebyggelsesplan etter godkjent overordnet plan med juridisk bindende bestemmelser (kommuneplan, kommunedelplan eller reguleringsplan)

Formål med planen:

Hvilke reguleringsformål skal planen inneholde? Ulike utbyggingsområder, landbruksområder, vegarealer, friområder, fareområder, spesialområder og fellesområder avsettes

Areal i planen

Hvor stort er anslagsvis det tenkte tiltaket? Hvor stort areal av totalen båndlegger er de vesentligste reguleringsformålene?

Eksisterende arealbruk

Beskrivelse av dagens arealbruk og terrengets beskaffenhet, både på egen og nærliggende eiendommer.

Mål for planarbeidet, planens ambisjoner og visjoner

Kort beskrivelse av hovedmålsetningen og ambisjonene for prosjektet: Hva slags resultat ønsker man å skape? Hva slags størrelsesorden er det på tiltaket?

Kartdel
Kartdelen skal inneholde:

  • Planens ytre avgrensning.
  • Avgrensning av de ulike reguleringsformålene jfr. PBL § 25 i planområdet. Dette gjøres i den nøyaktighetsgrad som er nødvendig for å avklare tenkt arealbruk i området.
  • Adkomst til offentlig vei skal vises i kartet. Det vil være påkrevd med en beskrivelse i tekstdelen hvorvidt det må opparbeides ny avkjørsel eller om det eksisterer en tilfredsstillende avkjørsel i området.

4.2. Ved 1. gangs behandling:

Balsfjord kommune vil med disse kravene påpeke at det er tiltakshaver som er utredningspliktig og også plikter å fremstille plandokumentet i en slik form at det imøtekommer kommunens krav. Det stilles vesentlig strengere krav til det endelige planforslaget enn til den mer overfladiske forhåndsvurderingen, og det vil derfor være nødvendig med relativt høy planfaglig kompetanse for å framstille er endelig reguleringsplanforslag.

Innlevert planmateriale skal inneholde tre hoveddeler:

  • Plankart (juridisk bindende)
  • Planbestemmelser (juridisk bindende)
  • Utfyllende planbeskrivelse (supplerende saksdokumentasjon og retningsgivende)

Plankartet
Plankartet tilrettelegges for A3 på PDF-format med tittelfelt, nordpil, rutenett, målestav og med fornuftig målestokk i tittelfeltet.

Krav til plankartet:

  • Kartet skal fremstilles digitalt, og leveres i SOSI-format, samt i PDF-format. Dersom plantegningen utarbeides på digital plattform som for eksempel ulike .cad-formater eller OCAD, regnes ikke disse som digitale med mindre det er en fullverdig SOSI-koding på alle elementer i basen.
  • Kart for tettbygde strøk bør ha målestokk 1:500 eller 1:1000.
  • Kartet skal være lett å lese og forstå.
  • Tenkt regulert område skal være omsluttet av streksymbol for planavgrensning. Avkjøring fra offentlig vei med tilhørende frisiktsone skal være innenfor planens avgrensning.
  • Det skal bare benyttes reguleringsformål angitt i Miljøverndepartementets veileder ”Plan og kart etter plan- og bygningsloven”.
  • Det skal benyttes farger, linjesymboler og skravurer som samsvarer med normen for dette gitt i veilederen ”Plan og kart etter plan- og bygningsloven”.
  • Alle symbolene som benyttes i plankartet skal gjengis i tegnforklaringen. Tegnforklaringen skal bygges opp slik at den samsvarer med opplistningen i plan- og bygningsloven § 25, nr 1-8.
  • Kombinert formål kan gjerne brukes.
  • Tittelfeltet skal inneholde datoen for revisjon og saksgang i følge plan- og bygningsloven.

Planbestemmelser
Planbestemmelsen leveres i Word format.

Planbestemmelsene skal deles inn i fire deler:

  1. Generelle bestemmelser (juridisk bindende)
  2. Bestemmelser for de enkelte reguleringsformålene (juridisk bindende)
  3. Fellesbestemmelser (juridisk bindende)
  4. Retningslinjer (ikke juridisk bindende, men sterkt retningsgivende)

Mal for planbestemmelsene er lagt ved som vedlegg 1.

Planbeskrivelse
Planbeskrivelsen leveres i Word format.
Planbeskrivelsen bør inneholde:

  • Oversiktskart.
  • Bakgrunn for planen.
  • Formålet med planen.
  • Saksgang.
  • Forhold til eksisterende planer/vedtak.
  • Eierforhold.
  • Beskrivelse av planområdet.
    • Områdets størrelse og lokalisering i forhold til sentrum/funksjoner.
    • Topografi og grunnforhold.
    • Vegetasjon.
    • Klima.
    • Eksisterende bebyggelse og infrastruktur.
    • Dagens bruk av området.
  • Beskrivelse av planforslaget.
  • Konsekvenser av planforslaget.
  • ROS-analyse. (vedlegg 2)

4.3. Ved 2. gangs behandling:

Ved endring før 2. gangs behandling oppfordrer Balsfjord kommune tiltakshavers å levere ny versjon av alle dokumenter og kart i henhold til krav for leveranse for 1. gangs behandling. Dette vil fremskynde saksgangen.

VEDLEGG:

Det vedlegges to skriv som er retningsgivende for tiltakshaver.
Vedlegg nr.1 er en mal for oppsett av reguleringsbestemmelsene, samt forslag til hva bestemmelsene bør omhandle. PDF document ODT document

Vedlegg nr. 2 er et skjema for risiko- og sårbarhetsanalyse som fylles ut av tiltakshaver PDF document ODT document